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國家統(tǒng)計局最近發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上海7月份新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.1%，同比上漲1.9%，降溫趨勢明顯。但隨著自貿(mào)區(qū)新片區(qū)方案公布，相關(guān)板塊樓市迅速升溫，業(yè)內(nèi)分析稱，當(dāng)前上海房價上漲動力不足，小范圍的政策調(diào)整幾乎不可能有實質(zhì)影響，不宜做過度解讀，樓市整體降溫趨勢或?qū)⒀永m(xù)。

自貿(mào)區(qū)新片區(qū)冷門板塊快速升溫

日前，記者在上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)江山路的一處售樓處看到，盡管是工作日，但在上午10點半到11點，前來咨詢購房的市民多達(dá)十多位，銷售人員忙著為購房者講解項目的區(qū)位優(yōu)勢和周邊配套。該項目銷售人員表示，自貿(mào)區(qū)新片區(qū)方案公布后，原來不溫不火的售樓處突然熱鬧了起來。“就這前后一周時間，80多套90平方米的洋房已經(jīng)全都賣完了，現(xiàn)在還剩下一些疊加別墅，均價3萬元左右。”

“自貿(mào)區(qū)新片區(qū)政策公布后，我手里這些項目最多的一個一天簽約了50多套。”一位中介機構(gòu)銷售人員鞏先生表示，自貿(mào)區(qū)新片區(qū)政策公布后，原本“冷門”的臨港板塊異軍突起，成了上海樓市的熱門板塊。“奉賢的幾個樓盤已經(jīng)封盤，開發(fā)商估計也考慮不好接下來的發(fā)展，所以也是觀望一下。”鞏先生說。

易居研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年，臨港新城板塊成交均價為3199元/平方米。今年截至7月份，該區(qū)域成交均價為28529元/平方米。統(tǒng)計顯示，今年1到7月份，臨港新城板塊成交面積為16.87萬平方米。

上海市相關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示：自貿(mào)區(qū)新片區(qū)對于非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調(diào)整為個人。新片區(qū)購房需繳納個稅或社保年限從5年縮短到3年。但真正有購買意向的還是以本地市民為主。在自貿(mào)區(qū)新片區(qū)正旭路的一個房產(chǎn)項目，上海市民周先生初步定下購買一套120平方米左右的洋房，他說：“看好自貿(mào)區(qū)新片區(qū)未來的發(fā)展前景，相對主城區(qū)來說，這兒的價格相對比較便宜，還是有升值的空間。”

業(yè)內(nèi)稱小范圍政策調(diào)整

不宜過度解讀

“盡管已經(jīng)明確社保縮短為3年，但理論上新具備購房資格的人，看的多，交定金的相對來說還是少。”中介機構(gòu)銷售人員鞏先生說，“開發(fā)商、購房者也都還在等具體細(xì)則的出臺。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于自貿(mào)區(qū)新片區(qū)樓市，應(yīng)多一份理性，認(rèn)識到此次“放松限購”是有條件的。“第一、實施區(qū)域是屬于自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，而不是所有自貿(mào)區(qū)、浦東新區(qū)或整個上海市，同時符合此類政策的也需要是積極圍繞自貿(mào)區(qū)發(fā)展的相關(guān)人才。第二、實施政策更應(yīng)該理解為對人才發(fā)展環(huán)境和吸引力的打造，是提升自貿(mào)區(qū)競爭力和降低人才進(jìn)入成本的重大舉措，具體落實中依然需要堅持‘房住不炒’的導(dǎo)向。”

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)指出，當(dāng)下的上海市場，屬于中溫狀態(tài)。房價穩(wěn)定，交易量略為下滑，但是仍在合理范圍內(nèi)，預(yù)計2019年上海全年二手交易量在25萬套左右，是過去五年的平均值，新房供應(yīng)充足，二手房庫存去化周期較長，總體上向買方市場轉(zhuǎn)移，房價上漲動力不足。在這種情況下，小范圍的政策調(diào)整幾乎不可能有實質(zhì)影響，不宜做過度解讀。

上海樓市降溫趨勢或?qū)⒀永m(xù)

從全國范圍來看，7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為0.6%，同比增幅為10.1%。兩個指標(biāo)都呈現(xiàn)了增幅收窄的態(tài)勢，進(jìn)一步體現(xiàn)了住房交易領(lǐng)域的“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)秩序”的導(dǎo)向。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱，4個一線城市新建商品住宅和二手房價格環(huán)比雙雙上漲0.3%，顯示出一線城市的樓市依然保持了相對“小恒溫”。“一線城市的樓市穩(wěn)定性在全國表現(xiàn)得最為明顯，和長期從嚴(yán)調(diào)控以及限價等政策有著直接關(guān)系。”張波說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年5月份開始，銀行信貸政策持續(xù)收緊，對于各地的樓市交易有較大的影響。同時各地對于房地產(chǎn)市場的管控力度加大，包括對于房屋銷售領(lǐng)域有更多的督查內(nèi)容，各類違規(guī)漲價的現(xiàn)象有所減少，進(jìn)一步促進(jìn)房價泡沫的剔除。當(dāng)前政策基本面不變，政策收緊的情況下房價漲幅會進(jìn)一步收窄。

隨著調(diào)控持續(xù)收緊，房地產(chǎn)投資如期回落。1-7月累計，房地產(chǎn)投資同比增長10.6%，較上半年回落0.3個百分點，已經(jīng)連續(xù)三個月回落。

中央政治局會議再提“房住不炒”，并表示“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，業(yè)內(nèi)預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)下行。

張波表示，預(yù)計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，從成交的趨勢來看，熱點恒熱的現(xiàn)象愈加明顯，例如一線城市的熱點區(qū)域，限價造成一二手房嚴(yán)重倒掛的成都、杭州等城市，供需兩旺的核心二線城市包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等依然是成交熱點。但部分城市的熱銷并不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢。